駐車場賃貸人の責任~無断駐車された場合

いつも読んでいただき,ありがとうございます!
今回は,私自身が体験した駐車場トラブルから気づいた意外と知らない駐車場賃貸人の義務
についてお話します。

弁護士としても不動産オーナーから駐車場管理のご相談を受けることは多いのですが,
契約者ではない第三者に無断駐車をされて,賃借人から苦情を受けた場合のトラブルも多いです。

無断駐車された場合,契約者である賃借人は使うことが出来ず,とても困ります・・・

一方,賃貸人も苦情対応することに振り回されてとても困っています・・

この場合,賃貸人は何をすべき義務があるのでしょうか?
勝手に駐車する人が悪いから,賃貸人に責任はなく,駐車場代(賃料)は請求できるのでしょうか?

ある日,私の駐車場に見知らぬ車が駐車されていました・・・
困った私は駐車場を管理している不動産会社に連絡。

その対応状況に問題が・・・

実際に私に起こったことをご紹介しながら,
不動産オーナー,駐車場管理会社がどう対応すべきだったのか・・をご紹介します。

「無断駐車」の対処法は?
「無断駐車」されても,賃料請求できる?
良い不動産管理会社とは?

をお伝えします♪

1 無断駐車の対処法

駐車場を管理している不動産会社に連絡。
私:「駐車場に他の車が停まっていて,車停められなくて困っています」
管理会社:「では,駐車違反であることの張り紙はります。それで,撤去しないようなら,警察に通報してください」

・・普段は,不動産管理会社から警察に通報して車種とナンバーを伝えると調べてくれて,連絡してくれるそう。
・・この日は,もうすぐ業務が終わるので,そのままだったら直接私から警察に言ってくださいとのことだった。

1日たっても駐車されたままだったので,警察にこちらから通報。
警察官が来てくれて,駐車違反の紙を貼ってくれた。

・・道路でもない民間人が所有する駐車場問題なのに,ここまでしてくれることにビックリ。

しかし,警察官から
「犯罪ではないので,これ以上することはできません。しかも,愛知県のナンバーだったので,岐阜県警では調べる限界もある」と言われた。

・・確かに犯罪にするのはちょっと難しいかも。

(でもでも,このまま駐車場を使えないと困る。それで駐車場代払えと言われても困るな・・私の心の声)

不動産管理会社がすぐに対応してくれたことは好感持てました。
そして,法律的には義務はないだろうけれど,対応してくれた警察官の行動の素早さにも感謝!

賃貸人側として,不動産管理会社としてどんな対応が出来るか知っていましたか?
 
・・でも,それは,強制力はなくて「好意」で応じてくれているので,限界があるって知っていましたか?

2 無断駐車された場合の賃料 

警察の対応では限界がある,と知り(当たり前ですが)不動産会社に連絡した私。

私:「警察には,限界あるって言われたんですけど,このまま使えないと困ります。
このまま使えなかったら,賃料(駐車場代)は支払わない,ってことになりますよね?」

管理会社:電話に出ていた女性から男性に交代
「停めた第三者が悪いのですから,うちには責任ありません・・看板に書いてあります(よくある駐車場内でのトラブルは責任を負わない,というもの)」

私:「じゃあ困るから,他に近隣駐車場借りたら,その分は払ってくれるってこと?」
管理会社:「それはうちではなく,その無断駐車した人が分かったら,その人に請求するということです」「警察も,それは借りている人から相手に請求するしかないと言っています」

・・あくまで駐車場が使えなくても,駐車場代を請求するつもり!?
・・賃貸人として,このまま駐車場が占拠され続けていても,明け渡し請求をせずに,賃借人に対応を任せるつもり!?

・・これは賃貸借契約の本質からするとあり得ない・・
・・賃貸借契約の賃料は対象物を使用できる対価として支払うものだから,使えない以上払う必要があるとは思えない・・
(最高裁の判例上も土地を使用し得る状態におかなかった以上,それ以降の賃料支払い義務はない,とされています)

例えていうと,労働契約でも第三者の過失による交通事故で労働者が働けなくなった場合,労働者は働けなくなったことにはどちらも責任はないけど,働かない以上会社に賃料支払い義務がないのと同じなんだけどな・・

・・これ以上議論しても「意見の相違」として,話が進んで行かない様子だったので,
改めて不動産会社が法律家に相談して返答することで一旦終了しました・・

ちなみにこのよくある看板の記載は一般的には効果がない,ですし,
どう考えても,窃盗や事故によるトラブルをさしますから,無断駐車されても支払え・・という根拠にはなりえません。

このような対応を賃貸人,不動産管理会社として貫かれると・・
法的にはかなり問題になると思いました。

使えないのに,いつもどおり駐車場代を引き落とし,無断駐車についてそれ以上の対処もせずにいたら・・・

使えなかった期間についての駐車場代の返金を後で賃借人から求められた上,
対応が不適切だったが故に生じた損害金として,こちらが別の駐車場を使った代金,交通費などについても請求されかねない・・・

不動産管理会社であれば,この基礎知識は持っておいていただくことがトラブルを回避するために大事なのではないかな,と思いました。

不動産オーナーの方,不動産管理会社の方,賃貸人には貸す義務があり,目的物を使用させられない以上,賃料を請求できないって知っていましたか?
これを前提にしたら,どのように対応すべきでしょうか・・?

3 良い不動産会社とは

・・その後,この事件の結末がどうなったかと言いますと・・

そのあとしばらくして,無断駐車した車の所有者が現れた。

同じことが起こらないようにしたかったので,そのまま立ち去られるのは・・と思って,不動産会社に連絡。

そうしたら,すぐに駆け付けてくれて注意してくれた。

駐車していた人の話では,「場所を間違えた」とのこと・・・

その車が立ち去るまで現場にいて見ていてくれた。

・・その様子を見て,何かとても,ありがたく思った。

なんで,法的に正しい主張が通らないの!と怒っていた気持ちもスーッと引いた。

そう言えば,最初の連絡のときも,すぐに来てくれて張り紙してくれたっけ。

・・なので,法律的なことではないけれど,

出来る限りの対応,誠実さを見せていただけることは不動産管理会社・管理会社さんの対応としてとても大切だと思った。

不動産管理に関する法律的な知識もあった方がトラブルを防げる,とは思うけれど・・
意見の相違があっても,自分たちが出来ることをしてくれたら,感情はかなり和らぎます。

そういうことが必要以上のトラブルを防げる,と改めて思いました。

賃貸人,不動産オーナーにとって,トラブルを避けるように行動をしてくれる不動産管理会社は助かりますね!

不動産オーナーさんは,どのような不動産管理会社さんに駐車場の管理,不動産の管理を依頼していますか?

まとめ 感情と知識がトラブルを防ぐ

不動産オーナー,不動産を管理する会社にとっては,不動産に関する法律知識がある方が,
間違った対応を避けられ,よりトラブルを防げる・・

それでもすべての法律知識を知っているわけではないだろうから・・
直ぐに相談できる弁護士(顧問弁護士)のバックアップ体制があることは必要ですね(笑)

でも,それだけじゃなくて,本当に駐車場が使えなくて困っている賃借人の感情,あせり,怒りなどを理解して,対応できることが,トラブルを防げる・・

と今回の経験を通じて改めて思いました。

この経験を通じて,ご相談者である不動産オーナーさん,不動産管理会社さんにも管理の際の法律上の注意点とともに,賃借人の心に寄り添った対応の必要性も伝えていきたいと思いました!

それでは,このブログが読んで下さった不動産オーナーの方,不動産管理会社の方にとって,ますますトラブルを回避するための方法を考えるヒントとなりますように。

今回も最後まで読んで下さって,ありがとうございました!

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